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Dans quelle ville investir en 2019 ?

  • Article
  • 04-06-19

Constituer son patrimoine, réduire ses impôts, préparer sa retraite… Plusieurs raisons peuvent motiver un investissement dans l’immobilier neuf, mais la rentabilité demeure un élément clef de la prise de décision de l’investisseur. Or, cette rentabilité dépend, en grande partie, de la ville où se trouve le logement et des caractéristiques du marché local.

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5 CRITÈRES POUR CHOISIR OÙ INVESTIR

> La zone Pinel : Le zonage Pinel(1) permet de cibler les « zones tendues » où la demande locative est supérieure à l’offre de logements disponibles. Les communes éligibles sont donc celles qui ont le plus besoin de nouveaux logements. Ces territoires correspondent aux zones A, A bis et B1 définies par un arrêté du 1er août 2014.

À noter : les communes dans lesquelles des sites de défense, des casernes par exemple, ont été fermés sont aussi éligibles au dispositif Pinel, quelle que soit leur zone géographique (A, A bis, B1, B2 ou C).

> La rentabilité : Le calcul du rendement locatif est fondamental avant de réaliser un investissement locatif afin de juger sa pertinence. Il consiste en une formule simple permettant d’établir le rapport des recettes (loyers bruts perçus) par rapport au montant de l'achat immobilier.

Exemple : le loyer brut mensuel perçu pour un appartement acheté 220 000 € est de 720 €, la rentabilité brute annuelle de cet investissement sera de (720 x 12) / 220 000 = 3,92%.

> Le dynamisme économique de la ville : nombre d’entreprises implantées, nombre d’étudiants, formations en enseignement supérieur, évolution démographique de la région… Tous ces indicateurs donnent une tendance de l’attractivité de la ville tant pour les habitants que pour les entreprises. Ces données sont donc fortement corrélées à la demande en immobilier, à l’achat et à la location.

> Les connexions et infrastructures de transport : Il est important d’étudier les différentes voies d’accès par axes routiers, ferroviaires et aériens mais également la densité du réseau des transports en commun. Plus le maillage du territoire sera bon, plus il facilitera les déplacements à l’intérieur et à l’extérieur de la ville, et offrira donc un confort de vie attractif pour les potentiels locataires.

> Les atouts culturels, sportifs  et patrimoniaux : Participant très largement à « la qualité de vie » des habitants, ils vont également attirer une population touristique importante qui va doper la croissance du territoire. L’impact économique positif sur les commerçants, les restaurateurs ou les hôteliers favorisera le pouvoir d’achat et donc la consommation des habitants.

C’EST PAR ICI QUE ÇA SE PASSE…

Si les grandes agglomérations comme Lyon, Bordeaux ou Strasbourg restent intéressantes par leur dynamisme économique, d’autres villes tirent leur épingle du jeu avec des rendements locatifs très attractifs. 
On peut ici citer Clermont-Ferrand, Lille, Toulouse, ou encore Nantes qui connaissent une forte demande. Ces villes allient en effet attractivité économique et qualité de vie, deux éléments très plébiscités par les locataires. L’arrivée d’une nouvelle population plus jeune et dynamique permet également à ces villes de repositionner leur image et d’attirer ainsi de nouvelles entreprises.
Et la bonne nouvelle, c’est que VINCI Immobilier vous propose des résidences dans toutes ces villes !


LE TOP 4

Clermont-Ferrand : 

  • Des prix d’acquisition en baisse mais des loyers qui augmentent 
  • Des projets d’aménagements urbains qui la rendent plus attractive
  • Un fort taux d’employabilité 
  • Une position géographique séduisante


Lille : 

  • L’une des villes les plus favorables à l’investissement
  • Des infrastructures de taille : 2 gares & 1 aéroport
  • Une position géographique idéale à la croisée de Paris, Londres et de la Belgique

Toulouse : 

  • Un pôle d’enseignement supérieur et technologique de renommée internationale
  • Une forte demande locative en constante progression
  • Un important réseau de transports en commun et une nouvelle ligne de métro prévue pour 2024
  • Un patrimoine riche et une qualité de vie recherchée

Nantes : 

  • Un bassin d’emploi dynamique orienté vers des activités tertiaires porteuses
  • Une ville dynamique à la belle qualité de vie et proche du littoral
  • Une ligne TGV vers Paris en 1h30


LES CHALLENGERS

Marseille, Le Havre, Montpellier, La Rochelle, Dijon et plusieurs communes franciliennes profitant du projet Grand Paris s’affirment comme des villes montantes à suivre de près pour leur rentabilité intéressante. Elles offrent à la fois des prix de vente modérés et des loyers élevés, et peuvent constituer, pour un investisseur averti, de belles opportunités.


Dijon : 

  • Proximité avec le bassin parisien (1h36 en TGV)
  • Économie florissante dans l’agro-alimentaire
  • Important campus étudiants

Marseille :

  • Une politique de modernisation très active 
  • Un fort potentiel touristique
  • Un pôle économique européen (Euroméditerranée) 

Le Havre :

  • 5e port nord-européen bientôt port du Grand Paris
  • Futur 1er pôle européen de développement de l’éolien en mer
  • À seulement 200 km de Paris 

La Rochelle :

  • Pôle touristique grâce à sa proximité avec les Îles de Ré et d’Oléron
  • À 2h50 de Paris en TGV
  • Un pôle économique en pleine expansion (7 000 entreprises)

Montpellier :

  • 7ème pôle universitaire français 
  • Un taux d'ensoleillement journalier moyen supérieur à 7 heures
  • Des événements culturels à rayonnement international
     

(1) Le Dispositif Pinel permet une réduction d’impôts pour certains investissements immobiliers locatifs sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. L’éligibilité au Dispositif Pinel n’est pas garantie par VINCI IMMOBILIER, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/investissement-locatif/pinel/reduire-ses-impots-avec-pinel

Sources :
https://www.net-investissement.fr/nos-conseils/immobilier/nos-guides-immobiliers/les-villes-ou-investir/immobilier-les-10-villes-ou-investir-2292.html
https://static.oli.media/oli-investissements/dossiers/Objectif-Libre-et-Independant-Dossier-10-villes.pdf
https://blog.rendementlocatif.com/le-blog-de-rendement-locatif/2018/12/17/top-des-villes-o-investir-en-2019 /
https://investir.lesechos.fr/placements/immobilier/actualites/investissement-locatif-quelles-sont-les-villes-les-plus-rentables-pour-2019-1812667.php
https://www.lerevenu.com/immobilier/immobilier-ou-acheter-villes-et-quartiers-privilegier
https://www.challenges.fr/immobilier/immobilier-en-2019-ralentissement-ou-reprise-tout-bouge_648237
ttps://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement/immobilier-locatif-jusqu-a-7-de-rentabilite/a1263
https://www.investissement-locatif.com/rendement-locatif.htm
https://argent.boursier.com/immobilier/actualites/immobilier-locatif-quelle-rentabilite-esperer-1617.htmll
https://www.empruntis.com/financement/actualites/pinel-les-4-villes-les-plus-rentables-pour-un-investissement,9019
https://www.net-investissement.fr

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