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Quelle stratégie de financement pour votre investissement immobilier ?

  • Article
  • 15-01-20

Pour réussir votre investissement locatif, réduire vos impôts c’est bien, optimiser votre financement c’est encore mieux ! Cet article vous donne les clés pour bien choisir et négocier votre prêt.

Quelle stratégie de financement pour votre investissement immobilier

ACHETER AU COMPTANT OU EMPRUNTER ?

Beaucoup d’investisseurs disposent d’un capital. Mais est-il judicieux de placer tous ses fonds dans l’achat immobilier d’un bien destiné à la location ?

Si vous décidez de puiser dans vos fonds propres, vous évitez d’emprunter auprès des banques ce qui facilite les démarches. Vous touchez ainsi immédiatement une rente confortable particulièrement appréciable dans le cas des retraités qui cherchent à se constituer rapidement des revenus complémentaires. Par contre l’opération immobilise votre capital pour plusieurs années. De plus, cette option n’optimise pas votre fiscalité en vous exposant à une imposition de vos revenus locatifs qui n’auraient pas bénéficiés de la déductibilité des intérêts d’emprunt…

Si vous financez tout ou partie à crédit, vous choisissez la solution la plus courante et la plus avantageuse dans bien des cas, pour de nombreuses raisons :

  • Emprunter permet de sauvegarder son capital financier, atout majeur pour bien négocier son prêt auprès des banques en justifiant d’une bonne santé financière.
  • Les taux d’intérêt sont historiquement bas, plaçant le taux du prêt à un niveau inférieur au taux de rendement brut du placement immobilier. En ajoutant à cela la profitabilité en capital du rendement locatif, la rentabilité nette globale devient alors supérieure au coût de l’emprunt. 
    Emprunter devient rentable !
  • Vous protégez votre famille dès le premier jour du prêt en souscrivant l’assurance décès invalidité qui couvre le remboursement du crédit immobilier en cas de décès ou d’invalidité.
  • Vous êtes gagnant fiscalement puisque le recours au crédit permet une déduction des intérêts d’emprunt des loyers perçus imposables, opération particulièrement avantageuse les premières années où les intérêts sont les plus élevés.

LE CHOIX DE L’ORGANISME PRÊTEUR

Il n’y pas qu’auprès des banques nationales qu’on peut emprunter : courtiers, organismes de crédit, banques en ligne, banques régionales, assureurs… Chaque structure définit sa politique d’emprunt immobilier en fonction de multiples critères qui peuvent évoluer d’une région à l’autre, d’une situation personnelle à l’autre, d’une année à l’autre etc. Il est donc judicieux de faire jouer systématiquement la concurrence ou de confier à un courtier le choix de l’organisme le plus adapté au projet pour plus de tranquillité !

LE CHOIX DU PRÊT

Il existe principalement deux types de prêt à choisir selon son profil d’investissement.

Le Prêt in fine 

Le prêt in fine est conseillé pour les investisseurs disposant de revenus importants. Dans ce cas, la mensualité ne porte que sur les intérêts et l'assurance et l’effort de trésorerie est réduit afin de déduire davantage d'intérêts. Concernant le remboursement du capital, il se fait en une fois, au terme de l’opération. Le crédit in fine est adossé à un placement financier de type assurance-vie que le prêteur va nantir afin de se garantir un remboursement « à la fin de financement » d’où l’expression In Fine.

Le crédit amortissable

La mensualité se compose d’une partie remboursement du capital et d’une autre de paiement des intérêts et accessoires.
Les intérêts vont diminuer au fil des remboursements et la part de capital va, quant à elle, augmenter. Le choix de la durée du prêt est crucial pour déterminer le coût du crédit, c’est-à-dire le montant des intérêts à rembourser. Plus la durée augmente, plus le coût du crédit est élevé. Même si vous souhaitez limiter au maximum le montant de vos mensualités, il est généralement conseillé de ne pas excéder une durée de crédit supérieure à 25 ans.
À taux variable ou fixe, échelonné sur 15, 20 ou 25 ans, l’important est de trouver le bon équilibre !

LES CONSEILS CLE POUR BIEN EMPRUNTER !

Vous pouvez largement optimiser votre emprunt si vous pensez à tout. Nous avons listé pour vous les points à vérifier pour être paré à toutes éventualités.

1/ Définissez votre profil d’investisseur

  • Vous disposez d’une épargne modeste ? Investissez le minimum d'apport pour profiter au maximum de l'effet de levier du crédit,
  • Vous êtes retraité et/ou avez besoin d’une rente rapide ? Achetez votre bien en utilisant une partie de votre capital épargné.

2/ Négociez votre taux
Pour cela, vous devez justifier d’une gestion et d’une situation financière toutes deux, saines.

3/ Négociez votre assurance de prêt
Les plus chères ne sont pas toujours les plus efficaces. Pensez à la renégocier chaque année (voir loi Bourquin).

4/ Anticipez la baisse des loyers
Vous devez être prêt à accepter une baisse du montant du loyer en cas d’augmentation de l’offre locative dans le secteur. D’où l’importance de choisir un lieu à potentiel, à la demande locative soutenue mais à l’offre de logements maitrisée (c’est ce qu’on appelle communément les « zones tendues »).

5/ Négociez le report de l’échéance crédit
Négociez l’ajout de certaines clauses qui vous permettront de vous adapter aux aléas de la location.

6/ Négociez les frais de remboursement anticipés
La pénalité de remboursement peut être réduite à 2 % des capitaux restants dus.
L’emprunteur peut aussi en être exonéré en fonction de son profil, à vous de jouer !

Vous avez désormais toutes les clés en main pour choisir le bon financement. Il ne vous reste plus qu’à choisir un emplacement attractif : investissez dans des résidences respectant les dernières normes de construction, situées au sein des plus grandes agglomérations françaises : pour cela, nous devrions pouvoir vous aider !

Sources :
https://www.immoneuf.com/investir/investissement-locatif/comment-financer-son-investissement-locatif/a17430
https://www.logisneuf.com/financer-investissement-locatif.html
https://votreargent.lexpress.fr/immobilier/les-bonnes-strategies-a-adopter-pour-vous-constituer-un-patrimoine-immobilier_1779709.html
https://www.empruntis.com/credits-consommation/actualites/credit-conso-comment-bien-choisir-son-organisme-preteur,8558
https://www.lacentraledefinancement.fr/pret-credit-immobilier/type-de-prets-immobilier/
https://credit-immobilier.ooreka.fr/astuce/voir/397035/credit-amortissable
https://www.le-pret-immobilier.com/pret-immobilier/guide/pret-in-fine
https://www.credigo.fr/actualites/assurance-emprunteur-peut-maintenant-renegocier-chaque-annee.html
https://www.avendrealouer.fr/conseils/proprietaires-pourquoi-baisser-les-loyers-peut-saverer-une-bonne-operation/

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