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de l’investissement immobilier

Dans quelle ville investir en 2021 ?

  • Article
  • 12-11-20

Constituer son patrimoine, réduire ses impôts, préparer sa retraite… Plusieurs raisons peuvent motiver un investissement dans l’immobilier neuf, mais la rentabilité demeure un élément clef de la prise de décision de l’investisseur. Or, cette rentabilité dépend, en grande partie, de la ville où se trouve le logement et des caractéristiques du marché local.

5 CRITÈRES POUR CHOISIR OÙ INVESTIR

> La zone Pinel : Le zonage Pinel(1) permet de cibler les « zones tendues » où la demande locative est supérieure à l’offre de logements disponibles. Les communes éligibles sont donc celles qui ont le plus besoin de nouveaux logements. Ces territoires correspondent aux zones A, A bis et B1 définies par un arrêté du 1er août 2014.

À noter : les communes dans lesquelles des sites de défense, des casernes par exemple, ont été fermés sont aussi éligibles au dispositif Pinel, quelle que soit leur zone géographique (A, A bis, B1, B2 ou C).

> La rentabilité : Le calcul du rendement locatif est fondamental avant de réaliser un investissement locatif afin de juger sa pertinence. Il consiste en une formule simple permettant d’établir le rapport des recettes (loyers bruts perçus) par rapport au montant de l'achat immobilier.

Exemple : le loyer brut mensuel perçu pour un appartement acheté 220 000 € est de 720 €, la rentabilité brute annuelle de cet investissement sera de (720 x 12) / 220 000 = 3,92%.

> Le dynamisme économique de la ville : nombre d’entreprises implantées, nombre d’étudiants, formations en enseignement supérieur, évolution démographique de la région… Tous ces indicateurs donnent une tendance de l’attractivité de la ville tant pour les habitants que pour les entreprises. Ces données sont donc fortement corrélées à la demande en immobilier, à l’achat et à la location.

> Les connexions et infrastructures de transport : Il est important d’étudier les différentes voies d’accès par axes routiers, ferroviaires et aériens mais également la densité du réseau des transports en commun. Plus le maillage du territoire sera bon, plus il facilitera les déplacements à l’intérieur et à l’extérieur de la ville, et offrira donc un confort de vie attractif pour les potentiels locataires.

> Les atouts culturels, sportifs  et patrimoniaux : Participant très largement à « la qualité de vie » des habitants, ils vont également attirer une population touristique importante qui va doper la croissance du territoire. L’impact économique positif sur les commerçants, les restaurateurs ou les hôteliers favorisera le pouvoir d’achat et donc la consommation des habitants.

C’EST PAR ICI QUE ÇA SE PASSE…

Si le contexte sanitaire et économique actuel est incertain, l’investissement locatif reste l’une des opérations financières privilégiées des Français. En effet, grâce à sa rentabilité, la pierre reste leur choix numéro 1(2)... Mais encore faut-il miser sur la bonne ville !

Si les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, ou Marseille restent des valeurs sûres dans le cadre d’un investissement patrimonial, des villes comme Clermont-Ferrand ou Angers se voient propulsées en haut du palmarès 2021 en affichant leur combo gagnant qualité de vie + attractivité économique.


LE TOP 5

Clermont-Ferrand : 

  • Des prix d’acquisition en baisse mais des loyers qui augmentent 
  • Acteur important des biotechnologies, de la recherche et de l’information, la ville connait un taux de chômage plus bas que la moyenne nationale
  • Une position géographique séduisante au cœur d’une région Rhône-Alpes dynamique


Angers : 

  • Inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, la ville est riche de culture et d’histoire
  • Plébiscitée par les étudiants, elle offre un centre-ville attractif
  • À moins de 2h de Paris par le TGV
  • Un dynamisme économique qui repose sur ses différents pôles de compétitivité et activités industrielles (horticulture, électronique, agroalimentaire)

Strasbourg : 

  • Une position géographique au carrefour de l’Europe entre l’Allemagne, la Suisse et le Luxembourg.
  • Emblème de l’union européenne elle abrite les grandes instances européennes
  • Pôle touristique (marché de Noël mondialement célèbre, patrimoine Unesco reconnu…) et point de départ de circuits gastronomiques où foisonnent les restaurants étoilés
  • Elle attire chaque année de nombreux étudiants avec une offre universitaire et des écoles supérieures très diversifiées

Lille : 

  • À 1h de Paris en train, la ville dispose de 2 gares & 1 aéroport
  • Une population étudiante et de jeunes travailleurs chaque année plus importante
  • Un emplacement idéal aux portes de la côte d’Opale et à la croisée de Paris, Londres et Bruxelles

Toulouse :

  • 1ère ville étudiante de France, elle permet un important rendement locatif
  • Un pôle d’enseignement supérieur et technologique de renommée internationale
  • Un important réseau de transports en commun et une nouvelle ligne de métro prévue pour 2024
  • Un patrimoine riche et une qualité de vie recherchée

 

    (1) Le Dispositif Pinel permet une réduction d’impôts pour certains investissements immobiliers locatifs sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. L’éligibilité au Dispositif Pinel n’est pas garantie par VINCI IMMOBILIER, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse :
    https://www.vinci-immobilier.com/investissement-locatif/pinel/reduire-ses-impots-avec-pinel

    (2) Voir l’article Seloger.com, publié le 27/10/2020 : COVID ou pas, 82% des investisseurs misent sur l’immobilier
    https://edito.seloger.com/actualites/france/immobilier-placement-plus-attractif-8-investisseurs-10-article-39958.html

    Sources :

    https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/rentabilite-locative-le-palmares-des-villes-ou-investir-1257723
    https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/actualites/dans-quelles-villes-investir-en-2021
    https://www.le-partenaire.fr/actualites/immobilieres/rentabilite-locative-quelles-sont-les-villes-ou-investir